不動産登記

不動産登記とは、土地・建物の所在や面積、所有者等の権利者事項について、公の登記記録に記載することで、不動産の現況や権利関係を公に公開し、円滑な不動産取引等を行うための制度です。登記記録を記載した登記事項証明書は、権利者か否かに関わらず、誰でも取得して、確認することができます。

不動産登記は、不動産の所在や面積等の物理的状況を記載した「表題部」と権利関係を記載した「権利部」に分かれ、表題部についての申請代理は土地家屋調査士が、権利部についての申請代理は司法書士が行います。また、権利部については「甲区」と「乙区」に分かれ、甲区は所有権に関する事項、乙区は所有権以外の権利（抵当権や賃借権等）に関する事項が記載されています。

不動産登記の申請を行う場合として、例えば、未登記の新築不動産（土地と建物）につき売買契約があった場合、まず土地家屋調査士が建物表題登記（表題部）を行い、司法書士が建物の所有権保存登記（権利部甲区）と土地の所有権移転登記（権利部甲区）を行います。
また、中古不動産につき売買契約があり、買主が銀行と住宅ローンの契約をした場合、
通常融資の実行、売買代金の支払と物件引渡を同日に行うため、司法書士が同日に所有権移転登記（甲区）と抵当権設定登記（乙区）の申請を行います。

表題登記を行うことについては義務がありますが（不動産登記法第 36条、第47条1項等）、権利登記を行うことについては（法律上は）現状義務ではありません。しかし、例えばAが土地を購入したのに所有権移転登記を行わない場合、所有権を有することについて第三者に対抗できないため（対抗力）、売主が二重に売却しその後の買主Bが登記をしてしまうと、最初の買主Aは自分が買って所有している土地だと後の買主Bに対して主張できないことになります。また、銀行から借入をし、抵当権設定契約を締結した場合、通常は契約内容として抵当権設定登記義務の条項が設けられています。